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이번 포스팅은 7.10 부동산 개정에 초점을 잡고 설명하겠다.

1. 취득세율 인상(2주택자부터)

행복 회로를 돌려서 내가 청약이 당첨되어도 양도소득세는 1주택인 경우는 1~3%로 동일하다. 그러니 빠르게 패스

2. 양도소득세율 인상

흠.. 흔히 이건 프리미엄 받고(피받고) 분양권을 파는 사람들에게는 우울한 소식이 될 것 같다.

보유기간에 따라 입주권인지 분양권인가에 따라 세율이 매우매우 올라갔음을 알 수 있다.

이러니 세금 폭탄을 피하기 위해서라도 입주 후 2년동안 살다가 파는게 정석이 된것이 아니겠는가.

3. 특별공급확대 (이제 민영주택에서도 생애최초가?)

이제부터는 나랑 상관 없는 이야기들.. 미혼이며 혼자살고 있는 나는 아무것도 해당이 되지않는다.

하하하하하하 그래도 공부하는거니까 하나하나 해보자면 

 생애최초특별공급이란?

부부가!!!!!!! 적어도 !!!! 부부가 (미혼X) 한번도 집을 소유한적이 없어야 가능 한부모 가정도 가능!

만약 당신이랑 결혼하는 사람이 당신과 결혼 전에 집을 산적이 있다? 응 탈락~

둘 다 아주 깨끗하게 무주택자끼리 결혼해야 생애최초 특별공급에 넣어 볼 수있다.

그럼 신혼부부특별공급이랑 뭐가 다르냐.. 일단 9억원이하 전용면적 85m²이하의 주택이 공급된다.

혼인신고 한지 7년이내인사람, 혹은 혼인예정인 사람도 도전 가능하다.

신혼부부 특별공급은 소득 기준이 있다. 둘이 합쳐서 소득이 얼마 이하여야하는데 

왠만한 맞벌이들은 이 기준에 들어가기가 어려워서 신혼부부라 하더라도 이 특별공급에 넣기가 어려웠는데 

7.10 부동산 대책으로 소득기준이 쪼끔 완화되여 길이 살짝 더 열렸다.  그래도 나랑 상관 1도 없고.. -_-

심지어 이분들은 신혼부부 특별공급도 넣고 일반공급도 넣어도되니 확률은 더 올라간다.

이렇게 생애최초 주택 구입을 하면 취득세 감면혜택까지 준다.

1.5억원이하는 100% 감면 , 1.5억원 초과 ~3억원(수도권 4억원) 이하는 50% 감면이다  좋겠다.. 

이 외에에도 전월세 대출 지원 강화 

전세: 청년(34세 이하) 버팀목 대출금리 0.3%p 인하 대출대상과 지원한도 7000만원까지 확대 

월세: 청년 전용 보증부 월세 대출 금리 0.5p%p 인하 도 있다.

이번 7.10 부동산 개정안을 보면서 다주택자들이나 갭투자, 프리미엄 투자자들은 정말 곡소리가 났을 거라고 생각한다.. 

그만큼 주택은 투자목적이아니라 주거용이라는 것을 더 확실히 하려는 의지를 느낄 수 있었다.

하지만 사실 작은 돈으로 아파트 분양 받아서 집값 올릴 때까지 이자 갚으면서 돈 불리려고 했던 나의 소망은 조금 힘들어 졌다. 목돈이 더 많이 필요해졌고 이제는 실거주를 고려하며 청약에 넣어야한다.

청약 당첨됬는데 포기하면 5년간 청약 못넣음 ㅠㅠㅠ

그래도 포기하지말고 당첨되는 그날까지 화이팅!! 

이 포스팅의 기준은 나!

2030이고 무주택이며 이런저런 가점이 없는 사람이지만 로또 청약 당첨으로 인생 한번 펴보려고 하는 사람이 기준!!!!

1. 공급면적->평수

우이씨. 늙으면 늙을수록 변화하는 게 싫어진다고 하는데 나는 아직도 공급면적이 눈에 안 들어온다.

집은 자고로 평수로 말하던 시절에 살던 나로서는 이것부터 먼저 해결해야 한다.

전용면적: 실제로 사용하는 공간( 화장실, 거실, 주방, 방 등의 바닥 면적)

청약을 넣을 때는 바로 이 전용면적을 기준으로 넣는다. 우리가 예전부터 써오던 평수는 공급면적을 기준으로 말하는 것인데 공급면적이란

공급면적: 전용면적+ 발코니, 엘리베이터, 아파트 계단, 복도 등의 면적 을 말한다.

그러니 당연히 전용면적보다 공급면적이 클 수밖에 없고 네이버 평수 계산기에 돌렸을 때는 59m²가 18평으로 환산되는데 부동산 어플에서는 24평이라고 말하는 기적이 일어난다. 첨엔 무지 헷갈렸는데 우리의 아파트들은 고맙게도 거의 비슷한 크기로 분양을 해주신다. 그러니 아래 세 개 정도만 외우면 일단 OK이다. 

더 큰 평수도 공급되는 경우도 있지만.. 나에게 그런 능력은 없으니 깔끔하게 포기 ^------^

2. 내가 노릴 수 있는 추첨제 알아보기

위의 설명처럼 당신이 나처럼 미혼에, 가점도 없어서 추첨제만 노리는 사람이라면 이걸 알아야 한다.

85m² 이하( 33평 이하)를 노리려면 투기 과열지구는 택도 없다는 점!! ^^ 

1번의 설명과 같이 아파트들은 거의 59/84/102 타입으로 집을 분양하는데 그러니 투기과열지구에서는 내가 노릴수 있는평수가 40평대라는 소리 . . ㅠㅠ 저.. 돈없는 싱글이구요 .. 102타입 어떻게 넣냐고요...

물론 금수저 여러분들은 가능하십니다. ^^

그나마~ 내가 그럼 노려볼만한 곳은 청약과열지역이나 기타 지역이다. 

6.17 부동산 대책과, 7.10 부동산 대책에서 나온 최신 정보를 바탕으로 노란색 지역과 하얀색 지역은 노려볼 만하다는 말씀!

 여기서 잠깐 청약과열지구 ≠ 조정대상지역이다. (청약과열지구와 조정대상지역은 같은 말이 아님.)

조정대상 지역은 1 지역, 2 지역, 3 지역으로 나뉘는데 이 중 1,2 지역만 청약과열지구에 해당한다. 

3. 나의 예산 알아보기(주택담보대출 LTV 한도, 보금자리론 등)

청약 당첨이 되면 이 당첨된 집을 담보로 대출을 받아서 살면서 차차 갚을 수 있는데 전에는 이 LTV 한도가 높아서 입주 전에 10~30% 돈만 있어도 입주가 가능했다. 하지만 정책이 바뀌며 LTV 한도가 내려갔다. 

바뀐 LTV 한도가 9억 이하의 주택은 50%라고 하니 입주일 전에 분양가의 50%의 돈은 있어야 하는 것이다. 

그리고 이 돈은 어떻게 자금을 조달할 것인지 3억 이상의 주택 경우 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다.

또 하나, 분양권 전매제한 기간을 잘 보아야 하는데 1 지역의 경우 소유권 이전등기 시까지 분양권을 사고파는 것을 금지한다.  이게 6개월에서 최대 10년이라고 하니 투자목적으로 분양을 받는 경우는 전매제한 기간을 잘 보고 들어가야 한다.

이번 6.17 부동산 정책과 7.10 부동산 정책에서 가장 신경 쓴 부분. 바로 갭 투자 막기.

그래서 투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규로 구입하는 경우는 전세대출을 받지 못한다.

또 보금자리론을 받으려면 실거주가 필수이니 일단 분양받고 전세나 월세 주어야지 하는 생각은 노노 

이것 또한 갭 투자를 막기 위한 것인데 이제 전세대출도 2억까지 밖에 안된다~ 하는 말이다. 

이건 나의 핑크빛 미래를 생각하며 기억해두고자 가져왔는데 

만약 내가 오피스텔이나 원룸 등의 임대 사업자인 경우에는 LTV를 받을 수 없다는 것이다.

이 임대사업자 등록이 세금 감면 등의 효과가 있어서 장점이 있다고 생각했는데 청약을 노리는 사람들은 이게 오히려 독이 될 수 있으니 주의해야 할 것 같다. 

다음 포스팅에 이어서.. 

다들 주택청약 통장 하나쯤은 있으신가? 때는 바야흐로 사회 초년생이던 시절. 세금 폭탄을 맞은 나는 누군가가 주택청약을 들어놓으면 세금 혜택도 있고 나중에 집 살 때 이 청약통장 납입기간으로 당첨이 좌우된다고 하여 2만 원씩 넣기 시작했다. 자. 나의 실패담을 통해 다른 사람들은 실패하지 않기를 바라는 마음으로 진짜 하나하나 정리해주니까 잘 들어라.

1. 청년 청약 우대통장 가입 가능 확인

나이: 만 19세 이상~ 만 34세 이하 (군필자의 경우 병역 이행 기간 빼고 계산한 연령이 만 34세 이하 가능)

소득: 직전 연도 신고소득이 있는 자로 연소득 3천만 원 이하 

주택 여부: 본인이 무주택 세대주 / 본인이 무주택이며 가입 후 3년 내 세대주 예정자/ 무주택세대의 세대원 

(본인이 무주택이며 가입후 3년 내 세대주 예정자는 3년 안에 독립해서 세대주가 될 사람을 의미한다. 3년안에 증빙서류를 제출하지 못하면 혜택을 못 받으므로 주의!)

이미 청약통장이 있는 사람들도 조건이 맞다면  청년 청약 우대통장으로 전환이 가능하다.

왜 이걸 해야 하냐?  이율이 일반 청약보다 높기 때문!!!!!!!!!!!!!!!!!! 비과세 혜택까지!!!!!!!

2. 납입금액 10만 원으로 늘리기

누군가가 그랬다. 청약통장 납입기간이 중요하니까 조금만 넣다가 필요할 때 한꺼번에 넣으면 된다고.

ㅠ_ㅠ 맞긴 하는데 그러면 민간분양만 가능하다....... 

*공공분양이란 말 그대로 국가나 공공에서 주택을 공급하는 경우 민간분양은 그 외 (푸르지오, 자이, 롯데캐슬 이런 거)

공공분양은 납입 횟수와 예치금액을 기준으로 가점을 계산하는데 

이 예치금액이 한 달에 10만 원까지 인정이다.

그러니까 내가 매달 2만 원씩 10년을 넣은 후(240만 원)  + 한꺼번에 청약통장에 760만 원을 입금해서 1000만 원을 만들었다고 하더라도 예치금액 점수 계산할 때는 240만 원밖에 인정을 안 해준다...

내가 공공분양과 민간분양을 둘 다 노리겠다 하는 사람들은 10만 원으로 늘리도록 하자.

물론 청약통장에 한번 넣은 돈은 뺄 수 없다. 그러나 예치금을 담보로 대출이 가능하니 절대 깨지 말고 일단 넣자.

3. 예치금액 맞추기(납입 횟수는 기본!)

 투기과열 지구, 위축 지구에 대한 설명은 다음 포스팅에 하기로 하고 일단 가장 어려운 투기 과열지구 기준으로 살펴본다면 공공분양이나 민영분양이나 최소 2년은 납입이 된 청약 통장이 필요하다는 말씀! 

2년 다했으니 안 넣어도 되나요?라는 질문을 할 사람이 있을까?? ㅎㅎ

2년은 최소 조건이다. 조건이 돼야 써볼 기회라도 주는 거고 

2년 이상끼리 붙는 거다. 만화영화에서 나오는 것처럼 능력치 가지고 싸우는 거다.

(몹쓸 예: 나는 20년을 청약통장에 납입했지!!  훗. 청약 통장 10년 납입에 나는 무주택으로 10년을 살았다고!! ) 

자, 그런데 납입기간만 채워서는 안된다. 금액도 맞춰야 한다.

보이나? 그러니까 내가 노리고 있는 지역, 평수에 따라 내 통장에 최소 얼마가 있는지도 1순위 조건이 되며 이 조건이 안되면 마찬가지로 써보지도 못한다는 거다.

실제 나의 실패담을 말해보자면 나는 청약통장에 2만 원씩 넣었던 흑우였으므로 청약통장 가입일 2년 넘었다~~

하며 청약 써보려고 하니 기준금액에 한참 모자랐다. 그래서 급하게 청약통장에 기준금액까지 입금하고 넣어보려고 하니 1순위 조건 안된다고 자꾸 뜨는 게 아닌가. 알고 보니 모집 공고를 살펴보니 청약통장 점수 기준은 공고일 당시의 금액과 납입 횟수라는 게 아닌가..!!! 그러니 공고가 뜬다음에 내가 아무리 돈을 넣어놔도 그전에 예치되었던 액수밖에 인정이 안됐다는 거다. 나 같은 실패를 하지 않으려면 공고가 뜨기 전. 그러니까 미리미리 금액을 만들어 놓아야 황금 같은 기회를 놓치지 않는다. 

4. 오래오래 납입하기

15년 이상 넣어야 만점이란 말씀^------------------------------^

그러니 오래오래 넣어야한다.. 존버정신!!! 

하다보니 말이 길어지네..

다음편에는 바뀐 부동산 대책에서 나같은 2030은 어딜 노려야하는지를 정리해보겠다.